Stadtwohnung und Pensionsstall ade. Es geht hinaus aufs Land mit den Pferden. Der eigene Hof ist ein Traum vieler Reiter. Es gibt unzählige Immobilien zum Verlieben – vom kleinen Fachwerk-Kotten mit Offenstall für zwei Pferde bis zum landwirtschaftlichen Anwesen mit 40 Boxen, Reithalle und Springplatz. Handfeste Tipps helfen Ihnen, das richtige Objekt für sich und Ihre Pferde zu finden.
Die Lage des Hofs ist der wichtigste Faktor
"Die Interessenten haben schon relativ konkrete Vorstellungen, was sie suchen“, sagt Makler Dirk Meier Westhoff, Geschäftsführer der Firma Agrarboden aus dem nordrhein-westfälischen Beckum, die sich auf die Vermittlung ländlichen Grundbesitzes spezialisiert hat. Ob der Traum vom eigenen Hof Wirklichkeit wird, hängt jedoch vor allem von einem Punkt ab, den Reiter nicht unbedingt als erstes vor Augen haben: die Lage des Objekts. „Das ist der entscheidende Faktor für den Wert der Immobilie und damit für den Kaufpreis“, sagt Diplom Kaufmann Meier Westhoff. „Wenn Sie einen Resthof für 200000 Euro suchen, der 15 Minuten vom Münchener Zentrum entfernt liegt, dann werden Sie den nicht finden“, betont der Makler. Denn im Umfeld von Top-Wohnlagen wie München, Hamburg, Düsseldorf oder Köln ist ländlicher Grund und Boden teuer. „Berlin kommt gerade ebenfalls in Mode“, sagt Meier Westhoff.
10Bilder"In Ostdeutschland können Pferdebesitzer dagegen oft für kleines Geld einen Resthof erwerben. „Die gibt es dort schon für rund 20000 Euro“, sagt der Makler. Doch seien Sie vorsichtig, wenn Sie anschließend Geld in die Hand nehmen, um den günstigen Erwerb hübsch herzurichten. Der Haken: „Selbst wenn Sie in einen solchen Hof 200 000 Euro investieren und ihn wunderschön sanieren, sehen Sie das Geld wahrscheinlich nie wieder, wenn Sie ihn wieder verkaufen wollen“, warnt der Makler. Denn die Lage der Immobilie bestimmt auch die Wertbeständigkeit des Besitzes – und die ist im Osten nach wie vor gering. Ein seriöser Makler wird Ihnen solche Infos auch nicht vorenthalten, sondern Sie fundiert beraten. Doch wie können Sie erkennen, ob der Makler, der Ihnen ein Objekt vermitteln will, kompetent ist? Klar ist: Jeder kann sich eine Erlaubnis nach § 34 c Gewerbeordnung holen und als Makler arbeiten. Ein Qualitätsmerkmal ist dagegen die Mitgliedschaft im Immobilienverband Deutschland (IVD), dem Berufsverband der Makler.
9BilderPferde-Immobilien: Achten Sie auf die Qualität des Exposés
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Dafür benötigt er unter anderem alles Wissenswerte über den Zustand der Immobilie, Preis, Lage, Besonderheiten, Flächen, Anzahl der Boxen, Größe der Nebengebäude sowie bei Reitställen durchaus auch die Durchschnittspreise in Pensionsbetrieben der Umgebung. Hat der Kunde alle wesentlichen Infos schon im Vorfeld, spart er sich so manche aufwändige Besichtigungstour.
Holen Sie auch persönliche Referenzen ein. Ein kompetenter Makler wird sich nicht zieren, Ihnen erfolgreiche Abschlüsse und zufriedene Kunden vorzuweisen. Und fragen Sie nach, ob der Makler Alleinaufträge hat. Sind mehrere Kollegen mit der Vermittlung derselben Objekte betraut, ist das nicht optimal – und kann Sie im Zweifelsfall sogar die doppelte Provision kosten.
Das kann zum Beispiel in einem solchen Fall passieren: Ein Makler bietet Ihnen ein Objekt in Brandenburg an. Sie fragen nach Details, können sich aber zunächst doch nicht für die Immobilie erwärmen. Zwei Monate später sehen Sie den Hof bei einem anderen Makler und greifen jetzt zu. Dann müssen Sie nicht nur 5 Prozent des Kaufpreises an den zweiten Makler zahlen, sondern auch 5 Prozent an den ersten: Schließlich hatte dieser Ihnen die Möglichkeit zum Erwerb bereits eingeräumt.
Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt. Sie variiert je nach Region. „In fast allen alten Bundesländern ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer jeweils 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer als Provision zahlen; in den neuen Bundesländern sowie in Niedersachsen und Schleswig-Holstein zahlt nur der Käufer die Courtage, die bei etwa 5 Prozent plus Umsatzsteuer liegt“, so Meier Westhoff . Dies sind nur Richtwerte; der Makler kann durchaus höhere Prozente verlangen, solange diese nicht die ortsüblichen Provisionen drastisch überschreiten.
10BilderDer Architekt checkt die Bausubstanz
Bevor Sie sich zum Kauf entschließen, sollten Sie unbedingt einen Architekten hinzuziehen. Der begutachtet die Bausubstanz und weist Sie auf etwaige Schwachstellen wie ein marodes Dach oder eine veraltete Elektrik hin. Wer solche zusätzlichen Sanierungskosten nicht im Voraus kennt und kalkuliert, erleidet bei der Finanzierung des Traumhofs ganz leicht Schiffbruch. Der Architekt hilft Ihnen auch bei Anfragen an die Baubehörden. Das ist gerade bei Höfen im Außenbereich wichtig. Denn die Alleinlage im Grünen ist baurechtlich heikel. Längst nicht jedes Vorhaben wie der Neubau eines Stalls ist hier zulässig. Selbst beim Umbau der Fassade kann es Probleme geben, wenn Sie als neuer Hofbesitzer kein Landwirt sind und nur Reitpferde halten.
Bei aller Euphorie über das neue Leben auf dem Land mit Ihren Pferden müssen Sie natürlich auch klären: Können Sie sich Ihr Wunsch-Objekt wirklich leisten? Denn mit Kaufpreis und Maklerprovision ist es nicht getan. Grunderwerbssteuer (3,5 bis 5 Prozent je nach Bundesland), Umschreibungs- sowie Notargebühr (zusammen 1,5 Prozent) kommen hinzu. Sie brauchen nicht nur 25 bis 30 Prozent Eigenkapital, sondern müssen den Kredit auch tilgen können. Nur dann haben Sie lange Freude an Ihrem Traumhof.
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